Ένα συμβόλαιο ακινήτου δεν διορθώνεται πάντα εύκολα μετά την υπογραφή του. Τα συχνότερα λάθη σε συμβόλαια ακινήτων ξεκινούν συχνά από μια βιαστική ανάγνωση, ένα έγγραφο που θεωρήθηκε «τυπικό» ή μια διαφορά στα στοιχεία που δεν ελέγχθηκε εγκαίρως. Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι καθυστέρηση στη μεταβίβαση, πρόσθετα έξοδα, δυσκολία στο Κτηματολόγιο ή μια υπόθεση που χρειάζεται πολύ περισσότερο χρόνο για να τακτοποιηθεί.

Η σωστή προετοιμασία δεν σημαίνει ότι ο αγοραστής ή ο πωλητής πρέπει να γνωρίζει όλο το νομικό και τεχνικό πλαίσιο. Σημαίνει όμως ότι χρειάζεται να ξέρει τι να ελέγξει, ποιους επαγγελματίες να εμπλέξει και πότε να σταματήσει μια διαδικασία μέχρι να διευκρινιστεί ένα κρίσιμο στοιχείο.

Γιατί ένα μικρό λάθος μπορεί να γίνει μεγάλο πρόβλημα

Σε μια αγοραπωλησία εμπλέκονται ο συμβολαιογράφος, ο δικηγόρος όπου απαιτείται ή επιλέγεται, ο μηχανικός, οι φορολογικές υπηρεσίες, το Κτηματολόγιο και συχνά η τράπεζα. Κάθε μέρος της διαδικασίας εξετάζει διαφορετικά στοιχεία. Έτσι, ένα πρόβλημα που δεν φαίνεται στο προσχέδιο του συμβολαίου μπορεί να εμφανιστεί όταν γίνει η καταχώριση της πράξης ή όταν ο νέος ιδιοκτήτης θελήσει αργότερα να πουλήσει, να δωρίσει ή να χρηματοδοτήσει το ακίνητο.

Δεν έχουν όλες οι περιπτώσεις την ίδια δυσκολία. Άλλες απαιτούν έναν βασικό έλεγχο στοιχείων, ενώ μια κληρονομιά, ένα ακίνητο με παλιές μεταβιβάσεις, μια σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή ένα ακίνητο με πολεοδομική εκκρεμότητα χρειάζονται πιο προσεκτική προετοιμασία. Η βιασύνη για να «κλείσει η συμφωνία» είναι συνήθως ο χειρότερος σύμβουλος.

Τα συχνότερα λάθη σε συμβόλαια ακινήτων

Λανθασμένα ή ελλιπή στοιχεία του ακινήτου

Διεύθυνση, όροφος, εμβαδόν, ποσοστό συνιδιοκτησίας, αριθμός ΚΑΕΚ, αποθήκη, θέση στάθμευσης και περιγραφή των παρακολουθημάτων πρέπει να συμφωνούν με τους τίτλους, τη σύσταση και τα διαθέσιμα επίσημα στοιχεία. Μια διαφορά λίγων τετραγωνικών ή μια αποθήκη που αναφέρεται προφορικά αλλά δεν αποτυπώνεται σωστά στα έγγραφα δεν είναι λεπτομέρεια.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν το ακίνητο συνοδεύεται από αποκλειστική χρήση χώρου. Η αποκλειστική χρήση δεν ταυτίζεται πάντα με την κυριότητα. Για παράδειγμα, μια θέση πάρκινγκ μπορεί να αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία, παρακολούθημα διαμερίσματος ή απλώς δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης. Αυτές οι έννοιες έχουν διαφορετική νομική και πρακτική συνέπεια.

Παράλειψη ελέγχου τίτλων και βαρών

Το ότι ο πωλητής εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης δεν αρκεί από μόνο του. Πρέπει να ελεγχθεί ο τρόπος με τον οποίο απέκτησε το ακίνητο και αν υπάρχουν υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, δουλείες, διεκδικήσεις ή άλλοι περιορισμοί. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η ύπαρξη βάρους δεν ακυρώνει κατ’ ανάγκη τη συναλλαγή, αλλά χρειάζεται σαφής διαδικασία για την άρση ή τη διαχείρισή του.

Συχνό λάθος είναι να καταβάλλεται σημαντικό ποσό πριν αποσαφηνιστεί τι ακριβώς μεταβιβάζεται και με ποιες προϋποθέσεις. Η προκαταβολή, οι όροι επιστροφής της και το χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης πρέπει να καταγράφονται με καθαρότητα και όχι να στηρίζονται σε προφορικές διαβεβαιώσεις.

Ασυμφωνία με τα στοιχεία του Κτηματολογίου

Το Κτηματολόγιο δεν είναι ένα τελευταίο βήμα που ελέγχεται αφού υπογραφεί το συμβόλαιο. Αν ο ΚΑΕΚ, τα ποσοστά, τα στοιχεία δικαιούχων ή τα γεωμετρικά δεδομένα εμφανίζουν ασυμφωνία, η μεταβίβαση μπορεί να δυσκολευτεί ή να απαιτήσει προηγούμενη διόρθωση.

Ιδίως σε περιοχές όπου έχουν καταγραφεί παλαιότερες δηλώσεις, μπορεί να υπάρχουν ανακρίβειες σε ονόματα, ποσοστά, δικαιώματα ή περιγραφές. Η έγκαιρη διερεύνηση γλιτώνει τον ιδιοκτήτη από πίεση την τελευταία στιγμή. Για οργανωμένη υποστήριξη σε δηλώσεις, ελέγχους και διορθώσεις, δείτε τις υπηρεσίες Κτηματολογίου.

Πολεοδομικές εκκρεμότητες και ανακριβής τεχνική εικόνα

Η βεβαίωση μηχανικού και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου δεν είναι διαδικασίες που πρέπει να αντιμετωπίζονται μηχανικά. Κλεισμένοι ημιυπαίθριοι, αλλαγές στη διαρρύθμιση, πατάρια, αποθήκες, κατασκευές σε δώμα ή αποκλίσεις από τα εγκεκριμένα σχέδια μπορεί να επηρεάσουν τη δυνατότητα μεταβίβασης.

Ακόμη κι όταν μια παράβαση μπορεί να τακτοποιηθεί, χρειάζεται να είναι ξεκάθαρο ποιος αναλαμβάνει το κόστος, ποια έγγραφα απαιτούνται και αν η τακτοποίηση έχει ολοκληρωθεί πριν από το συμβόλαιο. Η φράση «θα το λύσουμε μετά» δημιουργεί συχνά αβεβαιότητα και διαφωνίες.

Λάθος φορολογικά στοιχεία και πιστοποιητικά

Οι αποκλίσεις μεταξύ Ε9, τίτλων ιδιοκτησίας και πραγματικής κατάστασης του ακινήτου είναι από τις πιο συνηθισμένες αιτίες καθυστέρησης. Μπορεί να αφορά το ποσοστό κυριότητας, το εμβαδόν, τον όροφο, το είδος του δικαιώματος ή τα στοιχεία ενός συνιδιοκτήτη.

Πριν προχωρήσει η πράξη, απαιτούνται τα κατάλληλα πιστοποιητικά και δηλώσεις, ανάλογα με την περίπτωση. Η συγκέντρωσή τους στο τέλος, λίγες ημέρες πριν από την υπογραφή, αυξάνει τον κίνδυνο να βρεθεί σφάλμα όταν δεν υπάρχει χρόνος για διόρθωση. Η προετοιμασία φακέλου από νωρίς επιτρέπει να εντοπιστούν εκκρεμότητες χωρίς πανικό.

Ασαφείς όροι για το τίμημα και την παράδοση

Το συμβόλαιο πρέπει να αποτυπώνει με σαφήνεια το συμφωνημένο τίμημα, τον τρόπο καταβολής του, τυχόν προκαταβολές και τις προϋποθέσεις αποπληρωμής. Αν υπάρχει τραπεζική χρηματοδότηση, χρειάζεται ιδιαίτερος συντονισμός, γιατί η έγκριση δανείου, η εκταμίευση και η εγγραφή εξασφαλίσεων ακολουθούν συγκεκριμένα στάδια.

Εξίσου κρίσιμο είναι το πότε παραδίδεται το ακίνητο, αν παραδίδεται ελεύθερο από μισθωτές ή αντικείμενα και ποιος αναλαμβάνει υποχρεώσεις που αφορούν κοινόχρηστα, λογαριασμούς ή τυχόν οφειλές. Όσο πιο συγκεκριμένη είναι η συμφωνία, τόσο λιγότερο χώρο αφήνει για διαφορετικές ερμηνείες.

Παράβλεψη συνιδιοκτητών, κληρονόμων ή συζυγικών δικαιωμάτων

Σε ακίνητα που προέρχονται από κληρονομιά ή ανήκουν εξ αδιαιρέτου σε περισσότερα πρόσωπα, η διαδικασία συχνά απαιτεί περισσότερες πράξεις και δικαιολογητικά. Δεν αρκεί να υπάρχει μια γενική οικογενειακή συνεννόηση. Πρέπει να αποδεικνύεται ποιος έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει και σε ποιο ποσοστό.

Το ίδιο ισχύει όταν υπάρχει επικαρπία και ψιλή κυριότητα. Η μεταβίβαση ενός δικαιώματος δεν σημαίνει πάντα ότι μεταβιβάζεται η πλήρης κυριότητα. Η ακριβής διατύπωση είναι καθοριστική για τα δικαιώματα του αγοραστή και τις μελλοντικές δυνατότητες αξιοποίησης του ακινήτου.

Πρακτικός έλεγχος πριν από την υπογραφή

Η ασφαλής πορεία ξεκινά πριν συμφωνηθεί οριστικά η ημερομηνία συμβολαίου. Ζητήστε εγκαίρως αντίγραφα των τίτλων, των στοιχείων Κτηματολογίου, της σύστασης όπου υπάρχει, των τεχνικών εγγράφων και των βασικών φορολογικών στοιχείων. Μην αρκεστείτε σε φωτογραφίες ή περιγραφές αγγελίας.

Στη συνέχεια, αντιπαραβάλετε τα στοιχεία: ποιος είναι ο ιδιοκτήτης, τι ακριβώς πωλείται, ποιο είναι το ποσοστό, ποια είναι η επιφάνεια και αν υπάρχουν παρακολουθήματα ή περιορισμοί. Όταν προκύπτει ασυμφωνία, χρειάζεται διευκρίνιση πριν δεσμευτούν τα μέρη. Η διόρθωση μπορεί να είναι απλή, αλλά δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένη χωρίς έλεγχο.

Αν είστε αγοραστής, μην υποθέτετε ότι επειδή το ακίνητο έχει κατοικηθεί ή πωληθεί στο παρελθόν δεν έχει εκκρεμότητες. Αν είστε πωλητής, μην περιμένετε να σας ζητήσει ο αγοραστής τα έγγραφα για να ανακαλύψετε ότι λείπει κάτι. Ένας πλήρης φάκελος κάνει τη διαδικασία πιο γρήγορη και ενισχύει την αξιοπιστία της συναλλαγής.

Ποιος κάνει τι στη διαδικασία

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει και ελέγχει την πράξη στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων του. Ο μηχανικός εξετάζει τα τεχνικά και πολεοδομικά δεδομένα. Ο δικηγόρος, όπου επιλεγεί ή απαιτείται, μπορεί να διενεργήσει τον αναγκαίο νομικό έλεγχο τίτλων και βαρών. Ο φοροτεχνικός βοηθά στα φορολογικά στοιχεία όταν χρειάζεται.

Η δική σας ευθύνη είναι να δώσετε πλήρη και ακριβή εικόνα, να μην αποκρύψετε στοιχεία και να μην υπογράψετε κάτι που δεν κατανοείτε. Η σωστή διοικητική οργάνωση της υπόθεσης βοηθά να συγκεντρωθούν τα δικαιολογητικά, να εντοπιστούν ελλείψεις και να υπάρχει συντονισμός πριν από τις κρίσιμες προθεσμίες.

Όταν μια μεταβίβαση αφορά το σπίτι, την αποταμίευση ή την περιουσία μιας ζωής, δεν αξίζει να προχωράτε με υποθέσεις. Η έγκαιρη προετοιμασία δίνει χρόνο για διορθώσεις και σας επιτρέπει να υπογράψετε με μεγαλύτερη σιγουριά. Επικοινωνήστε μαζί μας