Μια μεταβίβαση, μια αποδοχή κληρονομιάς ή η τακτοποίηση ενός παλιού φακέλου ακινήτου μπορεί να «κολλήσει» σε ένα έγγραφο που πολλοί ιδιοκτήτες ακούν για πρώτη φορά: το πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου. Δεν πρόκειται για ένα γενικό πιστοποιητικό ιδιοκτησίας. Είναι έγγραφο που συνδέεται με τη διαδικασία κτηματογράφησης και χρειάζεται σωστή ταυτοποίηση του ακινήτου, του δικαιούχου και της δήλωσης που έχει υποβληθεί.
Όταν υπάρχει προθεσμία για συμβόλαιο ή όταν ο συμβολαιογράφος ζητά συγκεκριμένα στοιχεία, η βιαστική αναζήτηση δικαιολογητικών συχνά δημιουργεί περισσότερα προβλήματα. Η σωστή κίνηση είναι να ξεκαθαρίσετε πρώτα σε ποιο στάδιο βρίσκεται η κτηματογράφηση στην περιοχή του ακινήτου και ποιο ακριβώς πιστοποιητικό απαιτείται για τη δική σας υπόθεση.
Τι είναι το πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου
Το πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, που συχνά αναφέρεται και ως ΠΚΑ, εκδίδεται κατά τη διαδικασία συλλογής και επεξεργασίας δηλώσεων στο Κτηματολόγιο. Βεβαιώνει, κατά κανόνα, ότι έχει υποβληθεί δήλωση για συγκεκριμένο ακίνητο ή δικαίωμα στην υπό κτηματογράφηση περιοχή και αποτυπώνει τα στοιχεία που τηρούνται για αυτήν.
Η χρησιμότητά του είναι ουσιαστική, επειδή λειτουργεί ως αποδεικτικό της συμμετοχής του δικαιούχου στη διαδικασία κτηματογράφησης. Σε περιοχές όπου το Κτηματολόγιο δεν έχει ακόμη ολοκληρώσει τη μετάβαση σε πλήρη λειτουργία, το έγγραφο αυτό μπορεί να ζητηθεί για την προώθηση συμβολαιογραφικών ή άλλων περιουσιακών ενεργειών.
Ωστόσο, δεν αποδεικνύει από μόνο του, σε κάθε περίπτωση, το οριστικό ιδιοκτησιακό καθεστώς. Δεν αντικαθιστά αυτομάτως τον τίτλο κτήσης, το συμβόλαιο, την αποδοχή κληρονομιάς, το τοπογραφικό διάγραμμα ή άλλα έγγραφα που μπορεί να απαιτούνται. Αυτό είναι ένα σημείο που προκαλεί συχνά σύγχυση: άλλο η υποβολή δήλωσης στην κτηματογράφηση και άλλο η πλήρης τεκμηρίωση του δικαιώματος σε μια μεταβίβαση ή σε διαφορά μεταξύ ιδιοκτητών.
Πότε χρειάζεται το πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου
Το πιστοποιητικό μπορεί να ζητηθεί όταν πρόκειται να γίνει συμβολαιογραφική πράξη σε περιοχή που βρίσκεται ακόμη στο στάδιο της κτηματογράφησης. Τέτοιες πράξεις μπορεί να είναι πώληση, γονική παροχή, δωρεά, αποδοχή κληρονομιάς, σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και διόρθωση στοιχείων συμβολαίου.
Στην πράξη, ο συμβολαιογράφος ή ο επαγγελματίας που χειρίζεται τη διαδικασία θα σας ενημερώσει αν είναι απαραίτητο. Η ανάγκη δεν είναι ίδια για όλα τα ακίνητα και όλες τις περιοχές. Εξαρτάται από το αν η περιοχή είναι υπό κτηματογράφηση, αν έχει ολοκληρωθεί η ανάρτηση, αν λειτουργεί ήδη Κτηματολογικό Γραφείο και από το είδος της πράξης που πρόκειται να γίνει.
Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να έχει υποβάλει δήλωση πριν από χρόνια και να θεωρεί ότι ο φάκελός του είναι πλήρης. Αν όμως η δήλωση περιέχει διαφορετική περιγραφή ακινήτου, ελλιπή στοιχεία δικαιούχου ή παλαιά διεύθυνση επικοινωνίας, ενδέχεται να χρειαστεί έλεγχος πριν εκδοθεί το πιστοποιητικό ή πριν προχωρήσει το συμβόλαιο. Το πρόβλημα δεν είναι πάντα η έκδοση του εγγράφου. Συχνά είναι η ασυμφωνία που αποκαλύπτει το έγγραφο.
Ποια στοιχεία πρέπει να ελέγξετε πριν από την αίτηση
Πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε διαδικασία, χρειάζεται να γνωρίζετε με ακρίβεια ποιο ακίνητο αφορά η αίτηση και με ποιο δικαίωμα έχει δηλωθεί. Ένα λάθος στον εντοπισμό, στο ποσοστό συνιδιοκτησίας ή στα στοιχεία του δικαιούχου μπορεί να δημιουργήσει καθυστέρηση σε μια κατά τα άλλα απλή υπόθεση.
Χρήσιμο είναι να έχετε διαθέσιμα το συμβόλαιο ή τον τίτλο απόκτησης, το ΑΦΜ του δικαιούχου, στοιχεία ταυτότητας και τα στοιχεία της δήλωσης κτηματογράφησης, εφόσον υπάρχουν. Αν πρόκειται για κληρονομιά, μπορεί να απαιτείται επιπλέον έλεγχος των εγγράφων που αποδεικνύουν τη μεταβίβαση του δικαιώματος στους κληρονόμους.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε ακίνητα με περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες. Το γεγονός ότι ένας συνιδιοκτήτης έχει υποβάλει δήλωση δεν σημαίνει απαραίτητα ότι έχουν καταχωριστεί σωστά και τα δικαιώματα των υπόλοιπων. Αντίστοιχα, σε αγροτεμάχια, οικόπεδα χωρίς σαφή όρια ή ακίνητα που προέρχονται από παλαιές διανομές, η ορθή χωρική αποτύπωση είναι εξίσου κρίσιμη με τα προσωπικά στοιχεία.
Μην μπερδεύετε το ΠΚΑ με άλλα κτηματολογικά έγγραφα
Στις περιουσιακές υποθέσεις χρησιμοποιούνται αρκετά πιστοποιητικά και αποσπάσματα με παρόμοια ονομασία. Η διαφορά τους έχει πρακτικό αντίκτυπο. Άλλο έγγραφο χρειάζεται σε μια περιοχή που βρίσκεται σε κτηματογράφηση και άλλο σε μια περιοχή όπου λειτουργεί ήδη οριστικά το Κτηματολόγιο.
Ενδεικτικά, μπορεί να ζητηθεί πιστοποιητικό κτηματολογικών εγγραφών, αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου, απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος ή πιστοποιητικό καταχώρισης πράξης. Κάθε έγγραφο εξυπηρετεί διαφορετικό σκοπό. Η λανθασμένη αίτηση δεν σημαίνει πάντα ότι χάνεται η υπόθεση, αλλά μπορεί να σημαίνει νέα αναμονή, επιπλέον κόστος και καθυστέρηση στο συμβόλαιο.
Γι’ αυτό δεν αρκεί η ερώτηση «χρειάζομαι ένα χαρτί από το Κτηματολόγιο;». Η σωστή ερώτηση είναι: «Ποιο ακριβώς έγγραφο χρειάζεται για τη συγκεκριμένη πράξη, στην παρούσα φάση της περιοχής μου;».
Τα συνηθέστερα λάθη που φέρνουν καθυστερήσεις
Το πιο συχνό λάθος είναι η πεποίθηση ότι η δήλωση έχει υποβληθεί επειδή υπάρχει ένας αριθμός πρωτοκόλλου ή επειδή είχε γίνει κάποια ενέργεια στο παρελθόν. Χρειάζεται να ελεγχθεί αν η δήλωση αφορά το σωστό ακίνητο, το σωστό δικαίωμα και τον σωστό δικαιούχο.
Ένα δεύτερο συχνό ζήτημα είναι η διαφορά ανάμεσα στην περιγραφή του συμβολαίου και στην περιγραφή που εμφανίζεται στη δήλωση. Μπορεί να αλλάζει η θέση, το εμβαδόν, τα όρια ή ο τρόπος με τον οποίο αναφέρεται το ακίνητο. Η διαφορά δεν σημαίνει αυτομάτως ότι υπάρχει σοβαρό πρόβλημα, αλλά πρέπει να αξιολογηθεί έγκαιρα, πριν δεσμευτούν οι πλευρές σε ημερομηνία υπογραφής.
Τρίτο σημείο προσοχής είναι τα ακίνητα που έχουν μεταβιβαστεί μετά την αρχική δήλωση. Αν η κτηματογράφηση ξεκίνησε πριν από αρκετά χρόνια, μπορεί σήμερα ο αρχικός δηλών να μην είναι ο σημερινός ιδιοκτήτης. Σε αυτή την περίπτωση απαιτείται προσεκτικός έλεγχος της αλυσίδας των τίτλων και των ενεργειών που πρέπει να γίνουν ώστε τα στοιχεία να είναι συνεπή.
Τέλος, αρκετές υποθέσεις καθυστερούν επειδή ο ιδιοκτήτης ξεκινά τη διαδικασία μόλις λίγες ημέρες πριν από ένα συμβόλαιο. Ακόμη και όταν η έκδοση ενός πιστοποιητικού φαίνεται απλή, ένας έλεγχος στοιχείων ή μια διόρθωση μπορεί να χρειαστεί χρόνο. Η προετοιμασία πρέπει να αρχίζει νωρίς, ιδιαίτερα όταν εμπλέκονται κληρονόμοι, συνιδιοκτήτες ή ακίνητα με παλιά έγγραφα.
Πώς να οργανώσετε σωστά την υπόθεσή σας
Ξεκινήστε συγκεντρώνοντας σε έναν φάκελο όλα τα διαθέσιμα έγγραφα: τίτλους, παλαιότερα πιστοποιητικά, στοιχεία δήλωσης, τοπογραφικά και τυχόν συμβόλαια μεταβίβασης. Στη συνέχεια, επιβεβαιώστε την περιοχή και το στάδιο κτηματογράφησης, ώστε να ζητηθεί το κατάλληλο έγγραφο και όχι ένα πιστοποιητικό που δεν καλύπτει τη συναλλαγή σας.
Αν εντοπιστεί ασυμφωνία, μην την αφήνετε για αργότερα. Μια μικρή διαφορά στο όνομα, στο ποσοστό ή στην περιγραφή του ακινήτου μπορεί να απαιτεί συγκεκριμένη διορθωτική ενέργεια. Το αν αυτή είναι απλή ή πιο σύνθετη εξαρτάται από τα πραγματικά δεδομένα του φακέλου, γι’ αυτό η κάθε περίπτωση χρειάζεται ξεχωριστή αξιολόγηση.
Η Consulting4You αναλαμβάνει την πρακτική υποστήριξη σε κτηματολογικές διαδικασίες, με έλεγχο των διαθέσιμων στοιχείων και καθοδήγηση για την ορθή επόμενη ενέργεια. Ο στόχος δεν είναι απλώς να υποβληθεί μια αίτηση, αλλά να αποφευχθεί η ταλαιπωρία που προκύπτει όταν η αίτηση γίνεται χωρίς έλεγχο του φακέλου.
Ένα πιστοποιητικό μπορεί να είναι μόνο μία σελίδα, αλλά πίσω του βρίσκεται η εικόνα της περιουσίας σας στο Κτηματολόγιο. Αν πρόκειται να προχωρήσετε σε πράξη που έχει οικονομική ή οικογενειακή σημασία, αξίζει να ελέγξετε τα στοιχεία πριν ο χρόνος αρχίσει να πιέζει.
