Ένα παράδειγμα νομιμοποίησης αυθαίρετου κτίσματος γίνεται συνήθως επείγον όταν ο ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει, να μεταβιβάσει, να κάνει γονική παροχή ή να εκδώσει νέα άδεια. Τότε συχνά διαπιστώνεται ότι η πραγματική εικόνα του ακινήτου δεν συμφωνεί πλήρως με την οικοδομική άδεια και τα σχέδια. Η σωστή αντιμετώπιση δεν είναι να γίνουν βιαστικές κινήσεις, αλλά να ελεγχθεί η υπόθεση οργανωμένα από μηχανικό, με όλα τα διαθέσιμα στοιχεία.
Η νομιμοποίηση ή η υπαγωγή αυθαίρετων κατασκευών δεν είναι μία ενιαία διαδικασία για όλες τις περιπτώσεις. Άλλο είναι μια μικρή αλλαγή στη διαρρύθμιση, άλλο ένα κλεισμένο μπαλκόνι και άλλο μια ολόκληρη προσθήκη χώρου χωρίς άδεια. Η δυνατότητα υπαγωγής, τα δικαιολογητικά, το πρόστιμο και οι απαιτούμενες ενέργειες κρίνονται κάθε φορά από τα πραγματικά δεδομένα του ακινήτου και το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο.
Παράδειγμα νομιμοποίησης αυθαίρετου κτίσματος στην πράξη
Ας δούμε μια συνηθισμένη υπόθεση. Ιδιοκτήτης διαμερίσματος στην Αττική θέλει να μεταβιβάσει το ακίνητο στο παιδί του. Το διαμέρισμα έχει οικοδομική άδεια του 1998 και, σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια, διαθέτει ημιυπαίθριο χώρο 12 τ.μ. Ο προηγούμενος ιδιοκτήτης είχε κλείσει τον χώρο με κουφώματα και τον είχε ενσωματώσει στο σαλόνι, χωρίς να εκδοθεί η απαιτούμενη άδεια.
Στα σχέδια της άδειας ο χώρος εμφανίζεται ως ημιυπαίθριος. Στην αυτοψία, όμως, ο μηχανικός διαπιστώνει ότι λειτουργεί ως κύριος χώρος κατοικίας. Η διαφορά αυτή πρέπει να αποτυπωθεί με ακρίβεια, γιατί επηρεάζει τόσο την υπαγωγή όσο και την έκδοση των εγγράφων που απαιτούνται για τη μεταβίβαση.
Η υπόθεση δεν λύνεται μόνο με μια υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη. Απαιτείται τεχνικός έλεγχος, συλλογή στοιχείων και ηλεκτρονική υποβολή δήλωσης αυθαιρέτου από αρμόδιο μηχανικό. Αν ο χώρος μπορεί να υπαχθεί στις ισχύουσες διατάξεις, υπολογίζεται το πρόστιμο με βάση παράγοντες όπως η επιφάνεια, η χρήση, η παλαιότητα, η τιμή ζώνης και η κατηγορία της παράβασης.
Πώς προχωρά η διαδικασία
Το πρώτο βήμα είναι ο έλεγχος του φακέλου του ακινήτου. Ο μηχανικός αναζητά την οικοδομική άδεια, τα εγκεκριμένα σχέδια και τυχόν παλαιότερες δηλώσεις ή άδειες. Παράλληλα, εξετάζει τους τίτλους ιδιοκτησίας, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας όπου υπάρχει και τα στοιχεία του Ε9. Στόχος είναι να φανεί όχι μόνο τι έχει κατασκευαστεί, αλλά και τι αναγράφεται επισήμως σε κάθε έγγραφο.
Στη συνέχεια πραγματοποιείται αυτοψία. Μετρώνται οι χώροι, συγκρίνονται με τις κατόψεις της άδειας και καταγράφονται οι αποκλίσεις. Στο παράδειγμά μας, ο κλειστός ημιυπαίθριος αποτυπώνεται ως χώρος 12 τ.μ. που έχει αλλάξει χρήση και μορφή σε σχέση με τα εγκεκριμένα σχέδια.
Αφού επιβεβαιωθεί ότι η παράβαση μπορεί να υπαχθεί, ο μηχανικός προχωρά στη δήλωση στο σχετικό ηλεκτρονικό σύστημα. Συμπληρώνονται τα στοιχεία του ακινήτου, ανεβαίνουν τα απαιτούμενα αρχεία και εκδίδεται το παράβολο. Μετά την πληρωμή του παραβόλου, υπολογίζεται και ρυθμίζεται το πρόστιμο σύμφωνα με τις επιλογές που προβλέπονται για την υπόθεση.
Η διαδικασία ολοκληρώνεται με την καταχώριση των τεχνικών στοιχείων και των σχεδίων που απαιτούνται. Όταν πρόκειται να γίνει συμβολαιογραφική πράξη, ο μηχανικός εκδίδει τη βεβαίωση που χρειάζεται για τη μεταβίβαση, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις. Ο συμβολαιογράφος, ο μηχανικός και ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχουν κοινή εικόνα για τα στοιχεία του ακινήτου, ώστε να μη σταματήσει η πράξη την τελευταία στιγμή.
Τι έγγραφα χρειάζονται συνήθως
Δεν υπάρχει απόλυτα ίδιος φάκελος για κάθε ακίνητο. Σε πολλές περιπτώσεις, όμως, ζητούνται η οικοδομική άδεια και τα σχέδιά της, ο τίτλος κτήσης, η σύσταση και ο κανονισμός της πολυκατοικίας όπου υπάρχουν, το Ε9, πρόσφατα στοιχεία κτηματολογίου και η ταυτότητα του ιδιοκτήτη.
Μπορεί επίσης να χρειαστούν αεροφωτογραφίες ή άλλα αποδεικτικά παλαιότητας, παλαιές δηλώσεις αυθαιρέτων, τεχνική έκθεση, τοπογραφικό διάγραμμα ή στατική μελέτη. Το τι απαιτείται εξαρτάται από το είδος και τη σοβαρότητα της παράβασης. Για έναν κλειστό ημιυπαίθριο δεν ισχύει απαραίτητα ό,τι ισχύει για προσθήκη ορόφου, υπόγειο που μετατράπηκε σε κατοικία ή κτίσμα εκτός σχεδίου.
Εδώ συχνά προκύπτει η μεγαλύτερη καθυστέρηση. Οι ιδιοκτήτες μπορεί να έχουν έναν τίτλο, αλλά να μην έχουν αντίγραφο άδειας, να εντοπίζουν διαφορετικά τετραγωνικά μεταξύ Ε9 και σχεδίων ή να έχουν παλαιές πράξεις χωρίς πλήρη φάκελο. Η έγκαιρη συγκέντρωση των εγγράφων περιορίζει τα εμπόδια και βοηθά να υπολογιστεί σωστά ο χρόνος και το συνολικό κόστος.
Πόσο κοστίζει και από τι εξαρτάται
Το κόστος δεν περιορίζεται στο πρόστιμο. Περιλαμβάνει συνήθως το παράβολο, το πρόστιμο υπαγωγής, την αμοιβή του μηχανικού για αυτοψία, αποτύπωση, σχέδια και ηλεκτρονική υποβολή, καθώς και τυχόν πρόσθετες μελέτες. Αν απαιτείται αναζήτηση φακέλου, διόρθωση στοιχείων ή τακτοποίηση άλλων εκκρεμοτήτων πριν από μεταβίβαση, η υπόθεση χρειάζεται περισσότερο συντονισμό.
Στο παράδειγμα των 12 τ.μ., το τελικό ποσό μπορεί να είναι διαχειρίσιμο σε σχέση με μια μεγάλη υπέρβαση δόμησης. Δεν πρέπει όμως να υπολογίζεται πρόχειρα. Η παλαιότητα της κατασκευής, η τιμή ζώνης, η χρήση του χώρου και οι ειδικοί συντελεστές μεταβάλλουν σημαντικά το αποτέλεσμα. Μόνο μετά την αυτοψία και τον τεχνικό έλεγχο μπορεί να δοθεί σοβαρή εκτίμηση.
Πότε η υπαγωγή δεν είναι η σωστή ή η εφικτή λύση
Υπάρχουν περιπτώσεις όπου μια κατασκευή δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με τον ίδιο τρόπο ή απαιτεί διαφορετική διαδικασία. Κρίσιμο ρόλο παίζουν ο χρόνος κατασκευής, η θέση του ακινήτου, τυχόν δασικός χαρακτήρας, αιγιαλός, κοινόχρηστος χώρος, προστατευόμενη περιοχή και πολεοδομικοί περιορισμοί. Επίσης, πρέπει να εξετάζεται αν η αυθαιρεσία αφορά κοινόχρηστο ή κοινόκτητο τμήμα πολυκατοικίας, γιατί μπορεί να χρειάζονται πρόσθετες συναινέσεις ή έλεγχος της σύστασης.
Ακόμη και όταν η υπαγωγή είναι δυνατή, δεν σημαίνει ότι όλες οι εκκρεμότητες εξαφανίζονται αυτόματα. Αν τα τετραγωνικά στο Ε9, στη σύσταση, στο Κτηματολόγιο και στην πραγματική κατάσταση δεν συμφωνούν, μπορεί να χρειαστούν συμπληρωματικές διορθώσεις. Για αυτό η διαδικασία πρέπει να αντιμετωπίζεται ως φάκελος ακινήτου και όχι ως ένα μεμονωμένο πρόστιμο.
Τι να κάνετε πριν από πώληση ή γονική παροχή
Μην περιμένετε να οριστεί ημερομηνία υπογραφής για να γίνει ο πρώτος έλεγχος. Η έγκαιρη αυτοψία από μηχανικό δίνει χρόνο να αναζητηθούν αρχεία, να υπολογιστούν οι υποχρεώσεις και να γίνουν οι απαραίτητες διορθώσεις χωρίς πίεση. Αυτό είναι ιδιαίτερα χρήσιμο όταν υπάρχει αγοραστής, τραπεζική χρηματοδότηση ή προθεσμία για γονική παροχή.
Κρατήστε συγκεντρωμένα την άδεια, τα σχέδια, τα συμβόλαια, το Ε9 και κάθε παλαιότερο έγγραφο που σχετίζεται με εργασίες στο ακίνητο. Μια οργανωμένη εικόνα του φακέλου βοηθά τον μηχανικό να εντοπίσει γρήγορα τι λείπει και προστατεύει τον ιδιοκτήτη από δυσάρεστες εκπλήξεις.
Η Consulting4You μπορεί να υποστηρίξει τον συντονισμό της υπόθεσης και τη συγκέντρωση των διοικητικών στοιχείων που συχνά καθυστερούν έναν φάκελο ακινήτου. Η τεχνική αξιολόγηση και η υποβολή της δήλωσης παραμένουν αρμοδιότητα του κατάλληλου μηχανικού, αλλά η σωστή οργάνωση από την αρχή κάνει τη διαφορά.
Μια αυθαιρεσία που ελέγχεται έγκαιρα δεν χρειάζεται να γίνει εμπόδιο σε μια μεταβίβαση. Με πλήρη στοιχεία, σωστή τεχνική καθοδήγηση και ρεαλιστικό προγραμματισμό, ο ιδιοκτήτης μπορεί να γνωρίζει καθαρά ποια είναι τα επόμενα βήματα και να προχωρήσει με μεγαλύτερη ασφάλεια.
