Ένα συμβόλαιο μπορεί να είναι έτοιμο, ο αγοραστής να περιμένει και η συμφωνία να έχει κλείσει, αλλά η μεταβίβαση να σταματά επειδή λείπει ένα πιστοποιητικό ή υπάρχει αναντιστοιχία στα στοιχεία του ακινήτου. Τα βασικά δικαιολογητικά για μεταβίβαση ακινήτου δεν είναι απλώς μια τυπική λίστα. Είναι ο έλεγχος που επιτρέπει στον συμβολαιογράφο να προχωρήσει με ασφάλεια και προστατεύει και τις δύο πλευρές από καθυστερήσεις, πρόστιμα ή δυσάρεστες εκπλήξεις μετά την υπογραφή.

Η ακριβής διαδικασία διαφέρει ανάλογα με το αν πρόκειται για πώληση, γονική παροχή, δωρεά ή αποδοχή κληρονομιάς. Διαφέρει επίσης όταν υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή, στεγαστικό δάνειο, επικαρπία, συνιδιοκτησία ή εκκρεμότητα στο Κτηματολόγιο. Γι’ αυτό η σωστή προετοιμασία ξεκινά πριν οριστεί ημερομηνία για συμβόλαιο.

Ποια είναι τα βασικά δικαιολογητικά για μεταβίβαση ακινήτου

Στην πιο συνηθισμένη περίπτωση πώλησης, ο πωλητής χρειάζεται να συγκεντρώσει έγγραφα που αποδεικνύουν την κυριότητα, τη φορολογική και δημοτική εικόνα του ακινήτου, καθώς και τη νομιμότητα του κτίσματος. Ο συμβολαιογράφος καθορίζει τα τελικά απαιτούμενα με βάση τον φάκελο, όμως τα παρακάτω αποτελούν τον βασικό κορμό της προετοιμασίας:

  • Τον τίτλο κτήσης, δηλαδή το συμβόλαιο με το οποίο αποκτήθηκε το ακίνητο, μαζί με τα στοιχεία μεταγραφής ή καταχώρισής του.
  • Πιστοποιητικό μεταγραφής από το Υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό φύλλο και, όπου απαιτείται, απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος.
  • Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, που επιβεβαιώνει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί σωστά και ότι έχουν τακτοποιηθεί οι σχετικές φορολογικές υποχρεώσεις.
  • Βεβαίωση μηχανικού για τη νομιμότητα του ακινήτου, συνοδευόμενη από τα απαραίτητα σχέδια και στοιχεία της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου όπου απαιτείται.
  • Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης για τις περιπτώσεις στις οποίες προβλέπεται.
  • Βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ από τον οικείο δήμο.
  • Φορολογική ενημερότητα ή, σε ειδικές περιπτώσεις, βεβαίωση οφειλής και διαδικασία παρακράτησης από το τίμημα.
  • Ασφαλιστική ενημερότητα, όταν ο πωλητής υπάγεται στις περιπτώσεις που τη χρειάζονται για τη σύνταξη του συμβολαίου.

Παράλληλα, απαιτούνται τα στοιχεία ταυτοποίησης των συμβαλλομένων, όπως δελτίο ταυτότητας ή διαβατήριο, ΑΦΜ, στοιχεία οικογενειακής κατάστασης όταν επηρεάζουν την πράξη και τυχόν πληρεξούσια. Αν πωλητής ή αγοραστής ενεργεί μέσω αντιπροσώπου, το πληρεξούσιο πρέπει να είναι κατάλληλο για τη συγκεκριμένη δικαιοπραξία και να ελεγχθεί έγκαιρα.

Ο τίτλος κτήσης και ο κτηματολογικός έλεγχος

Ο τίτλος κτήσης δεν αρκεί να υπάρχει σε ένα συρτάρι. Πρέπει να συμφωνεί με την πραγματική και τη σημερινή νομική εικόνα του ακινήτου. Ελέγχεται αν τα τετραγωνικά, το ποσοστό συνιδιοκτησίας, ο όροφος, η θέση και το δικαίωμα που μεταβιβάζεται περιγράφονται σωστά.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομιά, γονική παροχή ή παλαιότερη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Μια παλιά ασάφεια στην περιγραφή, ένα δικαίωμα επικαρπίας που δεν έχει αρθεί σωστά ή μια εκκρεμής αποδοχή κληρονομιάς μπορεί να αλλάξει ουσιαστικά τη διαδικασία.

Στις περιοχές όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο, εξετάζεται και η κτηματολογική εγγραφή. Λάθη σε ΚΑΕΚ, όρια, ποσοστά ή δικαιούχους δεν είναι πάντα εμπόδιο, αλλά χρειάζονται σωστό χειρισμό. Αν εντοπιστούν αργά, συνήθως μεταφέρουν την υπογραφή του συμβολαίου σε μεταγενέστερο χρόνο.

ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ και φορολογική ενημερότητα

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ αφορά τα τελευταία έτη που ορίζει η νομοθεσία και εκδίδεται εφόσον το ακίνητο εμφανίζεται ορθά στις δηλώσεις Ε9 του πωλητή. Εδώ εμφανίζεται ένα συχνό πρόβλημα: το ακίνητο στο Ε9 έχει διαφορετικά τετραγωνικά, ποσοστό ή είδος δικαιώματος από αυτά που αναφέρονται στον τίτλο.

Σε τέτοια περίπτωση, δεν είναι σωστό να θεωρηθεί ότι «θα λυθεί στο συμβόλαιο». Πρώτα χρειάζεται διόρθωση της φορολογικής εικόνας και στη συνέχεια έκδοση του σωστού πιστοποιητικού. Ανάλογα με το λάθος, μπορεί να προκύψουν τροποποιητικές δηλώσεις, υπολογισμοί φόρου ή πρόσθετος χρόνος αναμονής.

Η βεβαίωση ΤΑΠ εκδίδεται από τον δήμο στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο. Ο δήμος ελέγχει αν τα δηλωμένα τετραγωνικά συμφωνούν με τα στοιχεία ηλεκτροδότησης και αν υπάρχουν οφειλές. Ακόμη και σε κενό ή μη ηλεκτροδοτούμενο ακίνητο, απαιτείται έλεγχος, γιατί οι λεπτομέρειες διαφέρουν από δήμο σε δήμο.

Η φορολογική ενημερότητα αφορά τον πωλητή και όχι μόνο το ακίνητο. Αν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές, η μεταβίβαση δεν σημαίνει απαραίτητα ότι ακυρώνεται. Μπορεί, όμως, να απαιτηθεί βεβαίωση οφειλής και παρακράτηση μέρους του τιμήματος. Αυτό χρειάζεται συντονισμό από νωρίς, ώστε να είναι σαφές τι ποσό θα παρακρατηθεί και πώς θα ολοκληρωθεί η πληρωμή.

Η βεβαίωση μηχανικού δεν είναι τυπική διαδικασία

Η βεβαίωση μηχανικού αποτελεί ένα από τα πιο κρίσιμα δικαιολογητικά. Με αυτήν ελέγχεται αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις και αν έχουν υπαχθεί νόμιμα σε σχετική ρύθμιση, όπου αυτό επιτρέπεται.

Μια κλεισμένη ημιυπαίθρια επιφάνεια, μια διαφορετική διαρρύθμιση, μια αποθήκη που δεν αποτυπώνεται στα σχέδια ή μια επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο μπορεί να επηρεάσουν τη μεταβίβαση. Δεν έχουν όλες οι αποκλίσεις την ίδια βαρύτητα και δεν αντιμετωπίζονται όλες με τον ίδιο τρόπο. Ο μηχανικός αξιολογεί τα πραγματικά δεδομένα, τα σχέδια της άδειας και τις δυνατότητες τακτοποίησης.

Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου έχει επίσης ενισχύσει την ανάγκη για πλήρη και συνεπή φάκελο. Όταν τα στοιχεία του μηχανικού, του Ε9, του τίτλου και του Κτηματολογίου δεν συμφωνούν, η υπόθεση δεν πρέπει να προχωρά βιαστικά. Η διόρθωση πριν από το συμβόλαιο είναι σχεδόν πάντα πιο ασφαλής από μια προσπάθεια διαχείρισης του προβλήματος την τελευταία στιγμή.

Τι αλλάζει σε γονική παροχή, δωρεά και κληρονομιά

Τα δικαιολογητικά έχουν κοινό πυρήνα, αλλά ο λόγος της μεταβίβασης αλλάζει τις απαιτήσεις. Στη γονική παροχή και στη δωρεά, εξετάζονται η συγγενική σχέση, η δήλωση φόρου και οι ισχύουσες απαλλαγές ή κλίμακες. Η αξία του ακινήτου και το ποσοστό που μεταβιβάζεται παίζουν καθοριστικό ρόλο.

Στην αποδοχή κληρονομιάς, προηγείται ο έλεγχος των εγγράφων που αποδεικνύουν την κληρονομική διαδοχή. Μπορεί να χρειαστούν ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικά περί μη δημοσίευσης ή μη ύπαρξης διαθήκης, αντίγραφο διαθήκης όπου υπάρχει και πιστοποιητικά εγγυτέρων συγγενών. Εάν υπάρχουν περισσότεροι κληρονόμοι, πρέπει να αποτυπωθούν σωστά τα ποσοστά όλων.

Η κληρονομική υπόθεση συχνά χρειάζεται περισσότερο χρόνο, ειδικά όταν ο αποβιώσας είχε ακίνητα σε διαφορετικές περιοχές ή οι δηλώσεις Ε9 δεν έχουν ενημερωθεί. Η σωστή σειρά ενεργειών μειώνει τον κίνδυνο να εκδοθούν έγγραφα που τελικά δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν.

Πότε απαιτούνται επιπλέον έγγραφα

Κάθε ακίνητο έχει τη δική του ιστορία. Αν υπάρχει υποθήκη, προσημείωση ή δάνειο, απαιτείται συνεργασία με το πιστωτικό ίδρυμα για την άρση του βάρους ή για τον τρόπο εξόφλησης κατά την υπογραφή. Αν υπάρχει κατάσχεση, διεκδίκηση ή εκκρεμής δικαστική υπόθεση, ο έλεγχος πρέπει να γίνει πριν συμφωνηθεί οριστική ημερομηνία.

Επιπλέον δικαιολογητικά μπορεί να απαιτηθούν για αγροτεμάχια, ακίνητα εκτός σχεδίου, ιδιοκτησίες με σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας ή ακίνητα που προέρχονται από εργολαβικό προσύμφωνο. Σε ορισμένες περιπτώσεις χρειάζονται τοπογραφικά διαγράμματα, πράξεις χαρακτηρισμού ή ειδικοί έλεγχοι για δασικούς και αιγιαλούς περιορισμούς.

Πρακτική προετοιμασία πριν από το συμβόλαιο

Μην περιμένετε να βρεθεί αγοραστής για να ξεκινήσει η συγκέντρωση εγγράφων. Ο πιο ασφαλής τρόπος είναι να γίνει ένας πρώτος έλεγχος του τίτλου, του Ε9, της κτηματολογικής εγγραφής και της πολεοδομικής κατάστασης του ακινήτου. Έτσι εντοπίζονται νωρίς οι ασυμφωνίες που συνήθως δημιουργούν πίεση λίγες ημέρες πριν από την υπογραφή.

Κρατήστε σε έναν οργανωμένο φάκελο τα παλαιά συμβόλαια, τις οικοδομικές άδειες, τα σχέδια, τις δηλώσεις τακτοποίησης και κάθε έγγραφο που σχετίζεται με την απόκτηση ή την αλλαγή του ακινήτου. Η έγκαιρη συνεργασία συμβολαιογράφου, μηχανικού και φοροτεχνικού, όπου χρειάζεται, δεν είναι περιττό κόστος. Είναι ο τρόπος να αποφύγετε επαναλήψεις, χαμένες προθεσμίες και αποφάσεις υπό πίεση.

Η μεταβίβαση ακινήτου προχωρά σωστά όταν ο φάκελος είναι πλήρης και ελεγμένος, όχι όταν απλώς έχουν συγκεντρωθεί πολλά χαρτιά. Με καθαρή εικόνα από την αρχή, μπορείτε να κινηθείτε με σιγουριά και να ολοκληρώσετε μια σημαντική περιουσιακή απόφαση χωρίς περιττή ταλαιπωρία.