Ένα συμβόλαιο στο συρτάρι δεν αρκεί πάντα για να είναι ένα ακίνητο σωστά κατοχυρωμένο στο Κτηματολόγιο. Οι κτηματολογικές δηλώσεις απαιτούν προσεκτικό έλεγχο στοιχείων, τίτλων και ποσοστών ιδιοκτησίας, γιατί ένα μικρό λάθος μπορεί αργότερα να δημιουργήσει καθυστέρηση σε πώληση, γονική παροχή, αποδοχή κληρονομιάς ή έκδοση δανείου.

Για πολλούς ιδιοκτήτες, η δυσκολία δεν είναι μόνο η ηλεκτρονική υποβολή. Είναι να βεβαιωθούν ότι δηλώνουν το σωστό δικαίωμα, το σωστό ακίνητο και τα σωστά τετραγωνικά, με έγγραφα που συμφωνούν μεταξύ τους. Εκεί χρειάζεται οργάνωση και καθοδήγηση από την αρχή, όχι βιαστικές κινήσεις λίγο πριν από την προθεσμία.

Τι είναι οι κτηματολογικές δηλώσεις και γιατί σας αφορούν

Η κτηματολογική δήλωση είναι η διαδικασία με την οποία κάθε δικαιούχος δηλώνει στο Ελληνικό Κτηματολόγιο το ακίνητο και το εμπράγματο δικαίωμά του. Δεν αφορά μόνο όσους έχουν πλήρη κυριότητα σε κατοικία ή οικόπεδο. Μπορεί να αφορά ψιλή κυριότητα, επικαρπία, ποσοστό εξ αδιαιρέτου, δικαιώματα από κληρονομιά, αγροτεμάχια, αποθήκες, θέσεις στάθμευσης ή ακίνητα που έχουν αποκτηθεί πριν από πολλά χρόνια.

Ο σκοπός είναι να καταγραφεί με σαφήνεια ποιος έχει δικαίωμα σε κάθε ακίνητο και με ποια βάση. Όταν η δήλωση υποβληθεί σωστά, μειώνεται ο κίνδυνος να εμφανιστεί το ακίνητο με ελλιπή ή ανακριβή στοιχεία. Όταν δεν υποβληθεί, ή υποβληθεί με σημαντικές παραλείψεις, η διόρθωση μπορεί να γίνει πιο σύνθετη και να απαιτεί περισσότερο χρόνο, κόστος και αποδεικτικά στοιχεία.

Η ανάγκη για δήλωση εξαρτάται από το στάδιο κτηματογράφησης της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο. Οι προθεσμίες δεν είναι ίδιες σε όλη την Ελλάδα και ενδέχεται να αλλάζουν με παρατάσεις. Γι’ αυτό δεν βασιζόμαστε σε πληροφορίες από συγγενείς ή γείτονες. Ελέγχουμε τη συγκεκριμένη περιοχή, το στάδιο της διαδικασίας και την πραγματική εικόνα του φακέλου σας.

Ποιοι πρέπει να υποβάλουν δήλωση

Δήλωση υποβάλλει κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει δικαίωμα σε ακίνητο σε περιοχή όπου βρίσκεται σε εξέλιξη η κτηματογράφηση. Συχνά ο ιδιοκτήτης θεωρεί ότι δεν χρειάζεται να κάνει ενέργεια επειδή έχει μεταγράψει το συμβόλαιό του στο Υποθηκοφυλακείο. Η μεταγραφή είναι ουσιαστικό στοιχείο, αλλά δεν αντικαθιστά αυτομάτως τη δήλωση στο Κτηματολόγιο.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται οι περιπτώσεις κληρονομιάς. Αν ο δικαιούχος έχει αποβιώσει, οι κληρονόμοι πρέπει να εξετάσουν ποιο δικαίωμα δηλώνεται, με ποια έγγραφα και αν έχει γίνει ή όχι αποδοχή κληρονομιάς. Αντίστοιχα, σε ένα ακίνητο με ψιλή κυριότητα και επικαρπία, κάθε δικαιούχος δηλώνει το δικό του δικαίωμα. Δεν αρκεί μία δήλωση στο όνομα ενός μόνο προσώπου.

Προσοχή απαιτούν και τα εξ αδιαιρέτου ακίνητα. Το ποσοστό κάθε συνιδιοκτήτη πρέπει να προκύπτει καθαρά από τον τίτλο. Μια λανθασμένη αναγραφή ποσοστού δεν είναι τυπικό ζήτημα. Μπορεί να επηρεάσει μελλοντική μεταβίβαση ή να οδηγήσει σε διαδικασία διόρθωσης.

Τα δικαιολογητικά που χρειάζονται στην πράξη

Ο βασικός φάκελος περιλαμβάνει συνήθως τον τίτλο κτήσης, όπως συμβόλαιο αγοράς, γονική παροχή, δωρεά ή αποδοχή κληρονομιάς, καθώς και το πιστοποιητικό μεταγραφής ή καταχώρισης όπου απαιτείται. Χρειάζονται επίσης στοιχεία ταυτοποίησης και ΑΦΜ του δικαιούχου, ενώ συχνά ζητούνται στοιχεία εντοπισμού του ακινήτου.

Για αγροτεμάχια και εκτάσεις εκτός σχεδίου, ο σωστός εντοπισμός έχει καθοριστική σημασία. Ένα παλιό συμβόλαιο μπορεί να αναφέρει τοποθεσία με περιγραφικό τρόπο, χωρίς σύγχρονες συντεταγμένες ή σαφή όρια. Σε τέτοιες υποθέσεις, ένα τοπογραφικό διάγραμμα ή η συνεργασία με αρμόδιο μηχανικό μπορεί να είναι απαραίτητα. Δεν είναι σωστό να επιλέγεται θέση πρόχειρα πάνω σε έναν χάρτη μόνο και μόνο για να ολοκληρωθεί η υποβολή.

Σε κληρονομικές υποθέσεις, μπορεί να χρειαστούν ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικά περί μη δημοσίευσης διαθήκης ή μη αποποίησης, διαθήκη και άλλα έγγραφα, ανάλογα με το στάδιο της υπόθεσης. Η σωστή επιλογή δικαιολογητικών εξαρτάται από τα πραγματικά δεδομένα. Άλλος χειρισμός χρειάζεται όταν υπάρχει αποδοχή κληρονομιάς και άλλος όταν η κληρονομική διαδοχή δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί.

Πριν από την υποβολή: ο έλεγχος που αποτρέπει προβλήματα

Η υποβολή μιας δήλωσης είναι το τελευταίο βήμα, όχι το πρώτο. Πριν καταχωριστούν στοιχεία, χρειάζεται να ελεγχθεί αν το ονοματεπώνυμο στους τίτλους συμφωνεί με τα τωρινά στοιχεία του δικαιούχου, αν το ΑΦΜ είναι ορθό και αν υπάρχει ασυμφωνία σε διεύθυνση, επιφάνεια ή ποσοστό.

Συχνό πρόβλημα είναι η διαφορά ανάμεσα στα τετραγωνικά του συμβολαίου, της άδειας, του Ε9 και της πραγματικής κατάστασης. Δεν σημαίνει ότι κάθε διαφορά οδηγεί αυτόματα σε αδιέξοδο. Σημαίνει όμως ότι πρέπει να διερευνηθεί πριν από τη δήλωση. Αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές, λάθος σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή ασάφεια στα όρια, ενδέχεται να απαιτηθεί συντονισμός με μηχανικό, συμβολαιογράφο ή δικηγόρο.

Αντίστοιχα, το Ε9 είναι χρήσιμο στοιχείο, αλλά δεν αποτελεί από μόνο του τίτλο ιδιοκτησίας. Η λογική «το έχω δηλώσει στην εφορία, άρα είμαι καλυμμένος» δεν αρκεί. Κάθε υπηρεσία εξετάζει διαφορετικά δεδομένα και η δήλωση πρέπει να στηρίζεται στα κατάλληλα αποδεικτικά.

Συνηθισμένα λάθη στις κτηματολογικές δηλώσεις

Τα περισσότερα λάθη δεν προκύπτουν από αδιαφορία. Προκύπτουν επειδή οι ιδιοκτήτες προσπαθούν να ερμηνεύσουν μόνοι τους παλιά συμβόλαια, κληρονομικές σχέσεις ή δυσδιάκριτα τοπογραφικά. Ένα λάθος στη θέση αγροτεμαχίου, στην επιλογή δικαιώματος ή στο ποσοστό συνιδιοκτησίας μπορεί να χρειαστεί αργότερα ειδική διαδικασία διόρθωσης.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται τέσσερις περιπτώσεις:

  • Ακίνητα από κληρονομιά, όταν δεν έχει ξεκαθαρίσει πλήρως ποιοι είναι οι δικαιούχοι και με ποια ποσοστά.
  • Αγροτεμάχια χωρίς πρόσφατο τοπογραφικό ή με ασαφή περιγραφή θέσης στους τίτλους.
  • Διαμερίσματα με αποθήκη ή θέση στάθμευσης που αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες, αλλά παραλείπονται από τη δήλωση.
  • Ακίνητα με πολλούς συνιδιοκτήτες, όπου κάποιος δηλώνει ολόκληρο το ακίνητο αντί για το δικό του ποσοστό.

Υπάρχει επίσης η παγίδα της εκπρόθεσμης δήλωσης. Η εκπρόθεσμη υποβολή δεν σημαίνει πάντα ότι η υπόθεση χάθηκε, όμως μπορεί να επιβαρύνει τη διαδικασία και να φέρει πρόστιμα ή πρόσθετες ενέργειες. Όσο νωρίτερα οργανώνεται ο φάκελος, τόσο περισσότερες επιλογές υπάρχουν για σωστή αντιμετώπιση.

Τι γίνεται μετά την υποβολή

Μετά την υποβολή, διατηρείτε το αποδεικτικό και παρακολουθείτε τα επόμενα στάδια της κτηματογράφησης. Η διαδικασία δεν τελειώνει επειδή κατατέθηκε η δήλωση. Ακολουθούν αναρτήσεις, προανάρτηση ή άλλα στάδια ενημέρωσης, ανάλογα με την περιοχή. Εκεί ο δικαιούχος πρέπει να ελέγξει αν το ακίνητο και το δικαίωμά του εμφανίζονται σωστά.

Αν εντοπιστεί σφάλμα, υπάρχει συνήθως συγκεκριμένη προθεσμία και διαδικασία για αίτηση διόρθωσης ή ένσταση. Η έγκαιρη αντίδραση είναι καθοριστική. Μην αφήνετε μια ανακρίβεια με τη σκέψη ότι θα διορθωθεί αργότερα εύκολα, γιατί όσο προχωρά η διαδικασία τόσο αυξάνεται η ανάγκη για πιο τεκμηριωμένο χειρισμό.

Πότε χρειάζεστε εξειδικευμένη υποστήριξη

Μια απλή υπόθεση με πρόσφατο, σαφή τίτλο και ξεκάθαρα στοιχεία μπορεί να ολοκληρωθεί χωρίς ιδιαίτερη δυσκολία. Όταν όμως υπάρχει κληρονομιά, παλιός τίτλος, ακίνητο εκτός σχεδίου, πολλοί συνιδιοκτήτες, διαφορά επιφανειών ή αβεβαιότητα ως προς τον εντοπισμό, η προετοιμασία από ειδικό μειώνει ουσιαστικά τον κίνδυνο λάθους.

Η Consulting4You αναλαμβάνει να οργανώσει τον φάκελο, να ελέγξει τα διαθέσιμα έγγραφα, να σας εξηγήσει τι λείπει και να σας καθοδηγήσει στα επόμενα βήματα. Όπου απαιτείται συνεργασία με μηχανικό, συμβολαιογράφο ή δικηγόρο, η σωστή προετοιμασία βοηθά ώστε η υπόθεση να προχωρήσει με καθαρή εικόνα και χωρίς άσκοπες επαναλήψεις.

Το ακίνητό σας είναι περιουσία που χρειάζεται σωστή καταγραφή, όχι πρόχειρες επιλογές κάτω από πίεση. Συγκεντρώστε έγκαιρα τα έγγραφα, ελέγξτε κάθε στοιχείο πριν την υποβολή και ζητήστε καθοδήγηση όταν η υπόθεση έχει ιδιαιτερότητες. Επικοινωνήστε μαζί μας για να εξετάσουμε τη δική σας περίπτωση με υπευθυνότητα και πρακτική λύση.