Η ερώτηση «πώς μεταβιβάζω ακίνητο χωρίς λάθη» συνήθως δεν προκύπτει από περιέργεια. Προκύπτει όταν έχει βρεθεί αγοραστής, όταν πρέπει να γίνει γονική παροχή ή αποδοχή κληρονομιάς και ο χρόνος πιέζει. Τότε ένα λάθος στο Ε9, μια εκκρεμότητα στο Κτηματολόγιο ή ένα παλιό πολεοδομικό θέμα μπορεί να καθυστερήσει το συμβόλαιο, να αυξήσει τα έξοδα ή να ανατρέψει τη συμφωνία την τελευταία στιγμή.

Η ασφαλής μεταβίβαση δεν ξεκινά από τον συμβολαιογράφο την ημέρα των υπογραφών. Ξεκινά από τον έλεγχο του ακινήτου και του ιδιοκτήτη, αρκετά νωρίτερα. Η διαδικασία έχει πολλά επιμέρους στάδια, όμως όταν οργανωθούν με σωστή σειρά γίνεται διαχειρίσιμη και ξεκάθαρη.

Πριν ξεκινήσετε, ξεκαθαρίστε τι είδους μεταβίβαση κάνετε

Δεν ακολουθούν όλες οι μεταβιβάσεις ακριβώς την ίδια πορεία. Άλλα δεδομένα χρειάζονται σε πώληση, άλλα σε γονική παροχή ή δωρεά και άλλα σε αποδοχή κληρονομιάς. Η ύπαρξη δανείου, επικαρπίας, συνιδιοκτησίας, ψιλής κυριότητας ή ανήλικων δικαιούχων μπορεί επίσης να αλλάξει τις απαιτήσεις και τα δικαιολογητικά.

Στην πώληση, ο αγοραστής θα θέλει να γνωρίζει ότι το ακίνητο μεταβιβάζεται καθαρό και ότι τα στοιχεία του συμφωνούν παντού. Στη γονική παροχή, πρέπει να υπολογιστούν σωστά τα φορολογικά δεδομένα και τα ποσοστά. Στην κληρονομιά, προηγείται συχνά η συγκέντρωση εγγράφων που αποδεικνύουν το κληρονομικό δικαίωμα και η τακτοποίηση των δηλώσεων του αποβιώσαντος.

Το πρώτο πρακτικό βήμα είναι να ενημερώσετε έγκαιρα τον συμβολαιογράφο για όλα τα πραγματικά στοιχεία της υπόθεσης. Μην αφήνετε για αργότερα πληροφορίες όπως μια υποθήκη, μια δωρεά που έγινε παλαιότερα, ένα δάνειο ή μια διαφωνία μεταξύ συνιδιοκτητών. Οι λεπτομέρειες αυτές δεν σημαίνουν ότι η μεταβίβαση δεν μπορεί να γίνει. Σημαίνουν ότι χρειάζεται ο σωστός χειρισμός από την αρχή.

Πώς μεταβιβάζω ακίνητο χωρίς λάθη: ο έλεγχος που προηγείται

Το πιο συχνό πρόβλημα είναι η ασυμφωνία ανάμεσα σε τίτλους, φορολογικές δηλώσεις, Κτηματολόγιο και πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Ένα διαμέρισμα μπορεί να εμφανίζεται με διαφορετικά τετραγωνικά στο Ε9 και διαφορετικά στην οικοδομική άδεια. Ένα οικόπεδο μπορεί να έχει λανθασμένο ποσοστό ιδιοκτησίας. Μια αποθήκη ή μια θέση στάθμευσης μπορεί να μην αναφέρεται σωστά στον τίτλο.

Για τον λόγο αυτό, πριν δοθούν δεσμεύσεις ή προκαταβολές, χρειάζεται να ελεγχθούν οι τίτλοι κτήσης και τα στοιχεία εγγραφής. Ο έλεγχος δείχνει αν υπάρχουν βάρη, κατασχέσεις, προσημειώσεις, διεκδικήσεις ή άλλοι περιορισμοί που πρέπει να αρθούν ή να αντιμετωπιστούν. Δείχνει επίσης αν ο πωλητής διαθέτει ακριβώς το δικαίωμα που σκοπεύει να μεταβιβάσει.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν το ακίνητο έχει περάσει από πολλές μεταβιβάσεις, όταν προέρχεται από κληρονομιά ή όταν πρόκειται για αγροτεμάχιο και οικόπεδο. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η αλυσίδα των τίτλων και τα όρια της ιδιοκτησίας θέλουν πιο προσεκτική ανάγνωση. Δεν αρκεί να υπάρχει ένα παλιό συμβόλαιο στο συρτάρι.

Τα έγγραφα που αξίζει να συγκεντρώσετε από νωρίς

Η ακριβής λίστα εξαρτάται από την υπόθεση, αλλά η έγκαιρη συγκέντρωση βασικών εγγράφων μειώνει σημαντικά τις καθυστερήσεις. Συνήθως θα χρειαστούν:

  • ο τίτλος κτήσης και τυχόν παλαιότερα συμβόλαια που βοηθούν στον έλεγχο της ιδιοκτησίας,
  • στοιχεία Κτηματολογίου, όπως ΚΑΕΚ και αντίγραφα κτηματολογικού φύλλου όπου απαιτούνται,
  • οι δηλώσεις Ε9, το εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ και τα φορολογικά πιστοποιητικά που προβλέπονται,
  • βεβαίωση μηχανικού και τα σχετικά πολεοδομικά έγγραφα,
  • πιστοποιητικά από τον δήμο, όταν απαιτούνται, και βεβαιώσεις για τυχόν οφειλές,
  • ταυτοποιητικά και φορολογικά στοιχεία όλων των συμβαλλομένων.

Δεν είναι σωστό να εκδώσετε όλα τα έγγραφα πολύ νωρίς χωρίς συνεννόηση, επειδή ορισμένα έχουν συγκεκριμένο χρόνο ισχύος. Είναι όμως σωστό να εντοπίσετε από νωρίς ποια λείπουν και ποια χρειάζονται διόρθωση.

Ε9, ΕΝΦΙΑ και φορολογική εικόνα: μικρές αποκλίσεις, μεγάλες καθυστερήσεις

Πολλές μεταβιβάσεις σταματούν προσωρινά όχι λόγω ενός σοβαρού νομικού ζητήματος, αλλά λόγω ενός λανθασμένου Ε9. Μπορεί να έχει δηλωθεί λάθος όροφος, επιφάνεια, ποσοστό συνιδιοκτησίας, έτος κατασκευής ή είδος εμπράγματου δικαιώματος. Αν τα στοιχεία αυτά δεν συμφωνούν με το συμβόλαιο και τα τεχνικά δεδομένα, απαιτείται διόρθωση πριν προχωρήσει με ασφάλεια η διαδικασία.

Ο ΕΝΦΙΑ και τα πιστοποιητικά που συνδέονται με τη φορολογική εικόνα του ακινήτου θέλουν επίσης προσοχή. Τυχόν οφειλές ή εκκρεμότητες δεν σημαίνουν πάντα αδιέξοδο, αλλά πρέπει να ελεγχθούν έγκαιρα ώστε να επιλεγεί η κατάλληλη λύση. Η λογική «θα το δούμε στο τέλος» είναι συνήθως αυτή που κοστίζει χρόνο.

Αν υπάρχουν περισσότεροι ιδιοκτήτες, ο έλεγχος πρέπει να γίνει για όλους. Μια εκκρεμότητα ενός συνιδιοκτήτη μπορεί να επηρεάσει το συνολικό χρονοδιάγραμμα, ακόμη κι αν οι υπόλοιποι έχουν πλήρη φάκελο.

Η βεβαίωση μηχανικού δεν είναι τυπική διαδικασία

Η τεχνική κατάσταση του ακινήτου είναι από τα πιο κρίσιμα σημεία. Ο μηχανικός εξετάζει αν το ακίνητο αντιστοιχεί στα εγκεκριμένα σχέδια και αν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις που χρειάζονται τακτοποίηση. Κλεισμένοι ημιυπαίθριοι, αλλαγές στη διαρρύθμιση, αποθήκες, πατάρια και διαφορετικές χρήσεις χώρων είναι παραδείγματα θεμάτων που πρέπει να αξιολογηθούν σωστά.

Δεν σημαίνει ότι κάθε διαφορά οδηγεί σε ακύρωση της μεταβίβασης. Συχνά υπάρχει διαδικασία διόρθωσης ή νομιμοποίησης, ανάλογα με τα δεδομένα. Όμως η διαπίστωση του θέματος την παραμονή της υπογραφής περιορίζει τις επιλογές και δημιουργεί πίεση σε όλους τους εμπλεκόμενους.

Ο αγοραστής καλό είναι να ζητά έλεγχο πριν δεσμευτεί οριστικά. Ο πωλητής, αντίστοιχα, προστατεύει τη συναλλαγή του όταν γνωρίζει από πριν την πραγματική εικόνα του ακινήτου. Η διαφάνεια δεν δυσκολεύει την πώληση. Την κάνει πιο αξιόπιστη.

Κτηματολόγιο και τίτλοι: ελέγξτε το δικαίωμα, όχι μόνο τη διεύθυνση

Το ότι ένα ακίνητο εμφανίζεται στη σωστή διεύθυνση δεν αρκεί. Πρέπει να ελεγχθεί αν στο Κτηματολόγιο είναι σωστά καταχωρισμένα ο δικαιούχος, το ποσοστό, το είδος δικαιώματος και τα περιγραφικά στοιχεία της ιδιοκτησίας. Μια εγγραφή ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», ένα λάθος όνομα ή ένα λανθασμένο ποσοστό απαιτούν ειδικό χειρισμό και μπορεί να καθυστερήσουν σημαντικά τη μεταβίβαση.

Σε περιοχές όπου έχουν γίνει κτηματολογικές εγγραφές, είναι χρήσιμο να υπάρχει σαφής εικόνα του ΚΑΕΚ και των στοιχείων του φύλλου. Σε ακίνητα με σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, χρειάζεται επιπλέον έλεγχος της σύστασης, των χιλιοστών και των παρακολουθημάτων, όπως αποθήκη ή θέση στάθμευσης.

Η ημέρα του συμβολαίου πρέπει να είναι το τελευταίο βήμα

Όταν ο φάκελος έχει ελεγχθεί, τα πιστοποιητικά έχουν εκδοθεί στον σωστό χρόνο και οι τυχόν εκκρεμότητες έχουν λυθεί, το συμβόλαιο γίνεται με πολύ μεγαλύτερη ασφάλεια. Πριν από την υπογραφή, διαβάστε προσεκτικά τα στοιχεία των συμβαλλομένων, την περιγραφή του ακινήτου, το τίμημα ή την αξία μεταβίβασης, τα ποσοστά και κάθε ειδικό όρο.

Μη θεωρείτε ότι η υπογραφή τελειώνει αυτομάτως κάθε υποχρέωση. Ακολουθεί η καταχώριση της πράξης στο αρμόδιο σύστημα ή γραφείο και στη συνέχεια οι απαιτούμενες ενημερώσεις στις δηλώσεις περιουσιακής κατάστασης. Η ολοκλήρωση της μεταβίβασης θέλει παρακολούθηση μέχρι να επιβεβαιωθεί ότι το νέο δικαίωμα έχει καταχωριστεί σωστά.

Η μεταβίβαση ακινήτου είναι μια διαδικασία με οικονομικό βάρος και προσωπική σημασία. Με έγκαιρο έλεγχο, σωστή σειρά ενεργειών και συντονισμό συμβολαιογράφου, μηχανικού και φοροτεχνικού όπου χρειάζεται, αποφεύγετε τις δυσάρεστες εκπλήξεις και προχωράτε με καθαρή εικόνα. Όταν μια υπόθεση φαίνεται μπερδεμένη, η πιο ασφαλής επιλογή είναι να οργανωθεί πριν γίνει επείγουσα.