Αλλαγές στο κτηματολόγιο που απαιτούν προσοχή

Ένα ακίνητο μπορεί να φαίνεται «τακτοποιημένο» για χρόνια, μέχρι τη στιγμή που ο ιδιοκτήτης θέλει να το πουλήσει, να το μεταβιβάσει στα παιδιά του ή να προχωρήσει σε γονική παροχή. Τότε συχνά εμφανίζονται αποκλίσεις σε τετραγωνικά, ποσοστά συνιδιοκτησίας, στοιχεία δικαιούχων ή όρια γεωτεμαχίων. Οι αλλαγές στο κτηματολόγιο δεν αφορούν μόνο νέες ψηφιακές υπηρεσίες. Αφορούν κυρίως το πώς προστατεύεται και αποτυπώνεται η περιουσία σας σε κάθε στάδιο της διαδικασίας.

Για τον ιδιοκτήτη, η σωστή ενημέρωση δεν είναι τυπική υποχρέωση. Είναι πρακτικό βήμα που μπορεί να αποτρέψει καθυστερήσεις, επιπλέον έξοδα και δύσκολες διορθώσεις όταν μια μεταβίβαση βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη.

Τι αλλάζει στην πράξη για τους ιδιοκτήτες

Η μετάβαση από τα παλαιά υποθηκοφυλακεία στο λειτουργικό Κτηματολόγιο, η διεύρυνση των ψηφιακών διαδικασιών και η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης σε περισσότερες περιοχές έχουν αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο ελέγχονται και καταχωρίζονται τα ακίνητα. Πλέον, η εικόνα του ακινήτου στηρίζεται σε συγκεκριμένα στοιχεία δικαιώματος, δικαιούχου και γεωγραφικής θέσης.

Αυτό σημαίνει ότι ένα παλιό συμβόλαιο από μόνο του δεν αρκεί πάντα για να διαπιστωθεί αν όλα είναι ορθά καταχωρισμένα. Χρειάζεται να ελεγχθεί πώς έχει περάσει το δικαίωμα στο Κτηματολόγιο, ποιος εμφανίζεται ως δικαιούχος, με ποιο ποσοστό και για ποιο ακριβώς ακίνητο.

Οι ψηφιακές δυνατότητες διευκολύνουν αρκετές ενέργειες, όπως την αναζήτηση στοιχείων, την έκδοση ορισμένων πιστοποιητικών και την παρακολούθηση υποθέσεων. Δεν λύνουν όμως από μόνες τους ένα ουσιαστικό πρόβλημα. Αν για παράδειγμα υπάρχει λάθος στο όνομα, στο ΑΦΜ, στο ποσοστό εξ αδιαιρέτου ή στο εμβαδόν, η ηλεκτρονική πρόσβαση απλώς κάνει το πρόβλημα πιο γρήγορα ορατό.

Οι αλλαγές στο κτηματολόγιο και οι προθεσμίες

Οι προθεσμίες είναι ένα από τα σημεία όπου γίνονται τα περισσότερα λάθη. Δεν ισχύει μία ενιαία ημερομηνία για όλη τη χώρα, επειδή κάθε περιοχή μπορεί να βρίσκεται σε διαφορετικό στάδιο: συλλογή δηλώσεων, προανάρτηση, ανάρτηση, έναρξη λειτουργίας Κτηματολογίου ή διόρθωση αρχικών εγγραφών.

Επομένως, πριν γίνει οποιαδήποτε ενέργεια, πρέπει να διαπιστωθεί σε ποιο στάδιο βρίσκεται το ακίνητο. Ένας ιδιοκτήτης που δεν υπέβαλε έγκαιρα δήλωση δεν έχει απαραίτητα χάσει κάθε δυνατότητα διόρθωσης. Ωστόσο, η διαδικασία μπορεί να γίνει πιο σύνθετη, να απαιτεί περισσότερα δικαιολογητικά ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, να χρειάζεται διαφορετικός χειρισμός.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται οι αρχικές εγγραφές. Όταν οριστικοποιούνται, η διόρθωσή τους δεν αντιμετωπίζεται όπως μια απλή ενημέρωση στοιχείων. Ανάλογα με το είδος του σφάλματος, μπορεί να ακολουθηθεί διοικητική διαδικασία ή να απαιτείται νομική ενέργεια. Η έγκαιρη διαπίστωση μιας ασυμφωνίας είναι σχεδόν πάντα πιο συμφέρουσα από την αντιμετώπισή της όταν το ακίνητο πρέπει να μεταβιβαστεί άμεσα.

Ποια λάθη εμφανίζονται συχνότερα

Δεν έχουν όλα τα λάθη την ίδια βαρύτητα. Άλλο είναι μια προφανής γραφική ανακρίβεια και άλλο η εσφαλμένη καταχώριση εμπράγματου δικαιώματος. Στην πράξη, οι πιο συχνές περιπτώσεις αφορούν ανακριβή προσωπικά στοιχεία, λάθος ποσοστό κυριότητας, ελλιπή στοιχεία τίτλου, διαφορετική επιφάνεια ή ασυμφωνία στη θέση και στα όρια του ακινήτου.

Στα οικόπεδα και στα αγροτεμάχια, το ζήτημα της χωρικής αποτύπωσης χρειάζεται ιδιαίτερη φροντίδα. Η περιγραφή ενός ακινήτου σε παλιό συμβόλαιο ενδέχεται να βασίζεται σε όμορες ιδιοκτησίες, τοπωνύμια ή στοιχεία που δεν αντιστοιχούν εύκολα στη σημερινή χαρτογράφηση. Εκεί, ένα σύγχρονο τοπογραφικό διάγραμμα και η συνεργασία με τον κατάλληλο τεχνικό επαγγελματία μπορεί να είναι καθοριστικά.

Προβλήματα δημιουργούνται επίσης σε κληρονομιές. Όταν έχουν περάσει χρόνια από τον θάνατο ενός συγγενή, συχνά δεν έχει ολοκληρωθεί αποδοχή κληρονομιάς ή δεν έχουν καταχωριστεί σωστά όλα τα μεταγενέστερα συμβόλαια. Το αποτέλεσμα είναι να εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο πρόσωπο που δεν είναι πλέον ο πραγματικός δικαιούχος ή να υπάρχει ασαφής αλυσίδα τίτλων.

Δήλωση ακινήτου, διόρθωση και μεταβίβαση δεν είναι το ίδιο

Πολλοί ιδιοκτήτες χρησιμοποιούν αυτούς τους όρους σαν να περιγράφουν την ίδια διαδικασία. Στην πραγματικότητα πρόκειται για διαφορετικές ενέργειες με διαφορετικό σκοπό.

Η δήλωση ακινήτου αφορά την καταγραφή του δικαιώματος κατά τη διαδικασία κτηματογράφησης. Η διόρθωση αφορά την αποκατάσταση κάποιου λάθους ή παράλειψης στα στοιχεία που έχουν ήδη καταχωριστεί. Η μεταβίβαση, από την άλλη πλευρά, είναι η πράξη με την οποία αλλάζει ο δικαιούχος, όπως σε πώληση, δωρεά, γονική παροχή ή αποδοχή κληρονομιάς.

Η διάκριση αυτή έχει ουσία, επειδή καθορίζει τα δικαιολογητικά, τα τέλη, την αρμόδια διαδικασία και τον χρόνο που θα χρειαστεί η υπόθεση. Μια μεταβίβαση δεν πρέπει να ξεκινά με την υπόθεση ότι τα κτηματολογικά στοιχεία είναι σωστά. Ο έλεγχος καλό είναι να προηγείται, ώστε να μην προκύψει εμπόδιο όταν έχουν ήδη συμφωνηθεί ημερομηνίες και οικονομικοί όροι.

Τι να ελέγξετε πριν από κάθε συμβόλαιο

Πριν από πώληση, αγορά, δωρεά ή γονική παροχή, χρειάζεται να γίνει ουσιαστικός έλεγχος της κτηματολογικής εικόνας. Δεν αρκεί να γνωρίζετε ότι το ακίνητο «είναι γραμμένο» στο όνομά σας.

Ελέγξτε αν το ονοματεπώνυμο, το ΑΦΜ και τα λοιπά στοιχεία ταυτοποίησης είναι ακριβή. Επιβεβαιώστε το είδος του δικαιώματος, για παράδειγμα πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα ή επικαρπία, καθώς και το ποσοστό που αναγράφεται. Δείτε επίσης αν ο ΚΑΕΚ αντιστοιχεί πράγματι στο σωστό ακίνητο και αν τα στοιχεία του τίτλου συμφωνούν με τα συμβόλαια που έχετε στα χέρια σας.

Σε περιπτώσεις διαμερισμάτων, χρειάζεται έλεγχος και στα στοιχεία της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Σε οικόπεδα, αγροτεμάχια ή ακίνητα με σύνθετα όρια, ο χωρικός έλεγχος είναι ακόμη πιο κρίσιμος. Μια μικρή απόκλιση στο χαρτογραφικό υπόβαθρο μπορεί να αποκτήσει μεγάλη σημασία όταν γειτονικά ακίνητα διεκδικούν ή εμφανίζουν επικάλυψη στην ίδια έκταση.

Τα δικαιολογητικά που συνήθως χρειάζονται

Κάθε υπόθεση έχει τις δικές της απαιτήσεις, αλλά η προετοιμασία ξεκινά συνήθως από τους τίτλους κτήσης: συμβόλαια, αποδοχές κληρονομιάς, δικαστικές αποφάσεις ή άλλα έγγραφα από τα οποία προκύπτει το δικαίωμα. Χρήσιμα είναι επίσης τα πιστοποιητικά μεταγραφής ή καταχώρισης, παλαιότερα τοπογραφικά, οικοδομικές άδειες όπου σχετίζονται με την υπόθεση και τα στοιχεία ταυτότητας των δικαιούχων.

Αν υπάρχει κληρονομική διαδοχή, μπορεί να χρειάζονται ληξιαρχικές πράξεις, πιστοποιητικά συγγενών και έγγραφα που αποδεικνύουν τη διαδρομή του δικαιώματος. Αν υπάρχει λάθος στη θέση ή στην επιφάνεια του ακινήτου, ενδέχεται να απαιτείται τεχνική τεκμηρίωση.

Το σωστό δεν είναι να συγκεντρώνετε αδιάκριτα κάθε διαθέσιμο χαρτί. Είναι να οργανώσετε τα έγγραφα που αποδεικνύουν ακριβώς αυτό που θέλετε να καταχωριστεί ή να διορθωθεί. Έτσι περιορίζονται οι άσκοπες επανυποβολές και η αναμονή για συμπληρωματικά στοιχεία.

Πότε χρειάζεται εξειδικευμένη υποστήριξη

Μια απλή έκδοση εγγράφου μπορεί να γίνει γρήγορα. Όταν όμως υπάρχουν παλιές πράξεις, περισσότερα πρόσωπα, κληρονομικά δικαιώματα, ασυμφωνία σε όρια ή επικείμενη μεταβίβαση, η υπόθεση χρειάζεται σχέδιο πριν από την αίτηση.

Η Consulting4You υποστηρίζει ιδιοκτήτες που θέλουν να καταλάβουν τι ακριβώς εμφανίζεται για το ακίνητό τους, ποια είναι η κατάλληλη διαδρομή διόρθωσης και ποια έγγραφα πρέπει να προετοιμάσουν. Στόχος είναι η υπόθεση να οργανωθεί από την αρχή, με καθαρή εικόνα των επόμενων βημάτων και χωρίς να χαθεί πολύτιμος χρόνος σε λάθος ενέργειες.

Δεν έχουν όλες οι περιπτώσεις την ίδια λύση. Ένα τυπικό λάθος μπορεί να διορθώνεται σχετικά απλά, ενώ μια διαφωνία για δικαιώματα ή όρια απαιτεί πιο προσεκτικό συντονισμό και πιθανώς τη συμβολή δικηγόρου ή μηχανικού. Η έγκαιρη αξιολόγηση βοηθά να επιλεγεί η σωστή διαδικασία, αντί να ξεκινήσει μια ενέργεια που δεν καλύπτει το πραγματικό πρόβλημα.

Μην περιμένετε τη στιγμή της μεταβίβασης

Το Κτηματολόγιο δεν είναι υπόθεση που ανοίγουμε μόνο όταν υπάρχει αγοραστής ή όταν πρέπει να υπογραφεί γονική παροχή. Ένας προληπτικός έλεγχος της καταχώρισης μπορεί να σας γλιτώσει από πίεση, έξοδα και αναβολές σε μια ήδη σημαντική οικογενειακή ή οικονομική απόφαση.

Αν έχετε παλιά συμβόλαια, ακίνητο από κληρονομιά, αγροτεμάχιο με ασαφή όρια ή απλώς δεν είστε βέβαιοι ότι τα στοιχεία σας εμφανίζονται σωστά, η καλύτερη στιγμή για έλεγχο είναι πριν προκύψει η ανάγκη. Η σωστά καταγεγραμμένη περιουσία δίνει ασφάλεια όχι μόνο για σήμερα, αλλά και για κάθε επόμενο βήμα που θέλετε να κάνετε.