Η χαμηλή τιμή πρώτης προσφοράς μπορεί να μοιάζει με ευκαιρία, αλλά δεν λέει από μόνη της όλη την αλήθεια. Αν αναρωτιέστε τι να προσέξω σε πλειστηριασμό, η σωστή απάντηση δεν είναι μόνο «πόσα χρήματα διαθέτω». Είναι τι ακριβώς αγοράζω, με ποια νομική και τεχνική κατάσταση, ποια έξοδα ακολουθούν και αν μπορώ πράγματι να ολοκληρώσω τη διαδικασία στις προθεσμίες της.
Ένας πλειστηριασμός ακινήτου απαιτεί προετοιμασία πριν από την υποβολή προσφοράς. Η βιαστική συμμετοχή μπορεί να μετατρέψει μια φαινομενικά καλή τιμή σε δαπανηρή υπόθεση. Με σωστό έλεγχο, σαφή προϋπολογισμό και εξειδικευμένη καθοδήγηση όπου χρειάζεται, μπορείτε να αποφασίσετε με περισσότερη ασφάλεια.
Τι να προσέξω σε πλειστηριασμό πριν κάνω προσφορά
Το πρώτο βήμα είναι να διαβάσετε προσεκτικά την έκθεση κατάσχεσης και τους όρους του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού. Εκεί περιγράφεται το ακίνητο, το ποσοστό που εκπλειστηριάζεται, η τιμή πρώτης προσφοράς, η ημερομηνία διεξαγωγής, η εγγύηση συμμετοχής και οι βασικοί όροι πληρωμής.
Μην θεωρείτε ότι αγοράζετε απαραίτητα ολόκληρο το ακίνητο. Σε ορισμένες περιπτώσεις εκπλειστηριάζεται ποσοστό εξ αδιαιρέτου, ψιλή κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα. Αυτό αλλάζει ουσιαστικά την αξία και τη δυνατότητα αξιοποίησης του ακινήτου. Ένα μικρό ποσό πρώτης προσφοράς μπορεί να αφορά μόνο μέρος ιδιοκτησίας και όχι ένα ελεύθερο, έτοιμο προς χρήση διαμέρισμα ή οικόπεδο.
Εξίσου κρίσιμο είναι να ελέγξετε τα ακριβή στοιχεία ταυτοποίησης: διεύθυνση, όροφο, εμβαδό, ΚΑΕΚ όπου υπάρχει, αποθήκη, θέση στάθμευσης και ποσοστά συνιδιοκτησίας. Ακόμη και μια φαινομενικά ασήμαντη διαφορά στην περιγραφή μπορεί να επηρεάσει όσα τελικά αποκτάτε.
Η τιμή πρώτης προσφοράς δεν είναι η εμπορική αξία
Η τιμή εκκίνησης δεν αποτελεί εγγύηση ότι το ακίνητο πωλείται κάτω από την πραγματική του αξία. Χρειάζεται σύγκριση με πρόσφατες τιμές αντίστοιχων ακινήτων στην ίδια περιοχή, με βάση την ηλικία, την κατάσταση, τον όροφο, την πρόσβαση, την ενεργειακή εικόνα και την πραγματική δυνατότητα χρήσης.
Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα σε καλή περιοχή μπορεί να έχει χαμηλή τιμή πρώτης προσφοράς επειδή χρειάζεται πλήρη ανακαίνιση, είναι κατειλημμένο ή παρουσιάζει πολεοδομικές εκκρεμότητες. Αντίστοιχα, ένα ακίνητο σε περιοχή με υψηλές ζητούμενες τιμές δεν σημαίνει ότι θα πωληθεί εύκολα στην ίδια τιμή, ειδικά αν έχει περιορισμούς ή υψηλά έξοδα αποκατάστασης.
Ορίστε από την αρχή ένα ανώτατο ποσό προσφοράς. Σε αυτό πρέπει να έχετε ήδη συνυπολογίσει όλα τα έξοδα που θα ακολουθήσουν. Μην ανεβάζετε την προσφορά επειδή η διαδικασία γίνεται ανταγωνιστική. Ο πλειστηριασμός δεν είναι χώρος για αποφάσεις της στιγμής.
Νομικός έλεγχος: βάρη, δικαιώματα και διεκδικήσεις
Πριν συμμετάσχετε, απαιτείται ουσιαστικός έλεγχος των τίτλων και των βαρών του ακινήτου από δικηγόρο με εμπειρία σε ακίνητα και πλειστηριασμούς. Ο έλεγχος στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο βοηθά να εντοπιστούν υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, δουλείες, διεκδικήσεις και άλλα στοιχεία που μπορεί να επηρεάσουν την υπόθεση.
Δεν έχουν όλα τα βάρη την ίδια συνέπεια μετά την κατακύρωση, ούτε αντιμετωπίζονται όλες οι περιπτώσεις με τον ίδιο τρόπο. Η σειρά εγγραφών, το είδος του δικαιώματος και τα πραγματικά δεδομένα της υπόθεσης έχουν σημασία. Για αυτό δεν αρκεί μια πρόχειρη ανάγνωση της ανακοίνωσης ή μια προφορική διαβεβαίωση.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν υπάρχουν συνιδιοκτήτες, επικαρπωτές, μισθώσεις, δικαιώματα τρίτων ή εκκρεμείς δικαστικές διαφορές. Αν αγοράζετε ακίνητο με ενοικιαστή ή με άλλο πρόσωπο που το χρησιμοποιεί, πρέπει να γνωρίζετε ακριβώς ποια είναι η κατάσταση και ποιες ενέργειες μπορεί να απαιτηθούν αργότερα.
Κατοχή ακινήτου: άλλο η κατακύρωση, άλλο η άμεση χρήση
Ένα από τα πιο συχνά λάθη είναι η υπόθεση ότι, μόλις κερδίσετε τον πλειστηριασμό, θα μπείτε άμεσα στο ακίνητο. Αυτό δεν ισχύει πάντα. Αν το ακίνητο κατοικείται από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, ενοικιαστή ή άλλο πρόσωπο, μπορεί να χρειαστούν πρόσθετες διαδικασίες για την απόδοση της κατοχής.
Αυτή η παράμετρος επηρεάζει τον χρόνο, το κόστος και τον σχεδιασμό σας. Αν θέλετε το ακίνητο για άμεση κατοίκηση, η κατοχή έχει τελείως διαφορετική βαρύτητα από ό,τι αν πρόκειται για μακροπρόθεσμη επένδυση. Εξετάστε το πριν δεσμευτείτε οικονομικά, όχι αφού ολοκληρωθεί η κατακύρωση.
Τεχνική και πολεοδομική εικόνα του ακινήτου
Στους πλειστηριασμούς δεν είναι πάντα εφικτή η εσωτερική αυτοψία. Αυτό αυξάνει το ρίσκο, κυρίως σε παλαιά ακίνητα ή σε ακίνητα που φαίνεται ότι δεν συντηρούνται. Αν υπάρχει δυνατότητα να δείτε το ακίνητο νόμιμα ή να συγκεντρώσετε αξιόπιστες πληροφορίες για την κατάστασή του, αξιοποιήστε την.
Ελέγξτε, στον βαθμό που είναι δυνατόν, αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές, αλλαγές χρήσης, διαφορές στα τετραγωνικά, προβλήματα σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή εκκρεμότητες που θα δυσκολέψουν μεταβίβαση, αξιοποίηση ή μελλοντική πώληση. Η περιγραφή στην έκθεση κατάσχεσης δεν υποκαθιστά τον τεχνικό έλεγχο από μηχανικό.
Υπολογίστε επίσης πιθανές εργασίες: ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, υγρασίες, κουφώματα, θέρμανση, ανελκυστήρας, ζημιές από μακρόχρονη εγκατάλειψη ή έξοδα κοινόχρηστων παρεμβάσεων. Αν δεν μπορείτε να επιβεβαιώσετε την πραγματική κατάσταση, κρατήστε μεγαλύτερο αποθεματικό στον προϋπολογισμό σας.
Υπολογίστε το συνολικό κόστος, όχι μόνο την προσφορά
Η επιτυχής προσφορά είναι μόνο ένα μέρος της δαπάνης. Μετά την κατακύρωση προκύπτουν έξοδα μεταβίβασης, φόρος μεταβίβασης όπου προβλέπεται, συμβολαιογραφικές αμοιβές, τέλη εγγραφής ή καταχώρισης, έξοδα για πιστοποιητικά και έγγραφα, αμοιβές επαγγελματιών και πιθανές δαπάνες αποκατάστασης.
Ανάλογα με το ακίνητο, μπορεί να προστεθούν οφειλές κοινοχρήστων, κόστος ασφάλισης, εργασίες σύνδεσης ή επανασύνδεσης παροχών, επισκευές και δαπάνες για την τακτοποίηση πολεοδομικών ζητημάτων. Το ποιος επιβαρύνεται με κάθε ποσό δεν απαντάται με έναν γενικό κανόνα. Χρειάζεται έλεγχος των δεδομένων της συγκεκριμένης υπόθεσης.
Δημιουργήστε έναν ρεαλιστικό προϋπολογισμό με τρία επίπεδα: το ποσό της προσφοράς, τα υποχρεωτικά έξοδα ολοκλήρωσης και ένα αποθεματικό για απρόβλεπτες ανάγκες. Αν το συνολικό ποσό υπερβαίνει την πραγματική εμπορική αξία ή τις δυνατότητές σας, η σωστή απόφαση μπορεί να είναι να μη συμμετάσχετε.
Εγγύηση συμμετοχής και προθεσμίες πληρωμής
Για τη συμμετοχή στον ηλεκτρονικό πλειστηριασμό καταβάλλεται εγγύηση, σύμφωνα με τους όρους που αναγράφονται στην αντίστοιχη διαδικασία. Η εγγύηση και ο τρόπος υποβολής της πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί εμπρόθεσμα. Μια καθυστέρηση ή λάθος στα στοιχεία μπορεί να σας αφήσει εκτός συμμετοχής.
Αν αναδειχθείτε υπερθεματιστής, πρέπει να μπορείτε να καλύψετε το υπόλοιπο του πλειστηριάσματος μέσα στις προβλεπόμενες προθεσμίες. Μην συμμετέχετε με την προσδοκία ότι θα βρείτε χρηματοδότηση μετά. Η έγκριση ενός δανείου, η εκταμίευση και οι τραπεζικοί έλεγχοι χρειάζονται χρόνο και δεν είναι βέβαιο ότι θα ταιριάξουν με τα χρονικά όρια της κατακύρωσης.
Αν σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε δανεισμό, εξετάστε τη δυνατότητα και τους όρους χρηματοδότησης πριν από τον πλειστηριασμό. Ζητήστε καθαρή εικόνα για ίδια κεφάλαια, δικαιολογητικά, εξασφαλίσεις και πραγματικό χρόνο εκταμίευσης.
Πρακτική προετοιμασία για τον ηλεκτρονικό πλειστηριασμό
Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά, όμως αυτό δεν σημαίνει ότι είναι απλή για κάποιον που συμμετέχει πρώτη φορά. Χρειάζεται έγκαιρη εγγραφή στην πλατφόρμα, ορθή ταυτοποίηση, σωστή υποβολή δικαιολογητικών και επιβεβαίωση ότι η εγγύηση έχει κατατεθεί όπως απαιτείται.
Μην αφήνετε τη συμμετοχή για την τελευταία ημέρα. Ελέγξτε εγκαίρως τα στοιχεία σας, κρατήστε αποδεικτικά των ενεργειών σας και γνωρίστε τους κανόνες για τις προσφορές και τις παρατάσεις χρόνου. Η τεχνική προετοιμασία δεν αντικαθιστά τον νομικό και οικονομικό έλεγχο, αλλά είναι απαραίτητη για να μη χαθεί μια σωστά αξιολογημένη ευκαιρία από διαδικαστικό λάθος.
Πότε χρειάζεται εξειδικευμένη υποστήριξη
Η συμμετοχή σε πλειστηριασμό είναι απόφαση με σημαντικό οικονομικό αποτύπωμα. Αν υπάρχουν βάρη, ασαφείς τίτλοι, συνιδιοκτησίες, κατοχή από τρίτους, πολεοδομικές εκκρεμότητες ή ανάγκη χρηματοδότησης, η εξειδικευμένη υποστήριξη δεν είναι περιττό έξοδο. Είναι τρόπος να αποφύγετε ακριβές παραλείψεις.
Η Consulting4You μπορεί να σας βοηθήσει να οργανώσετε τα απαραίτητα έγγραφα, τις προθεσμίες και τη συνολική διαχείριση της υπόθεσης, σε συνεργασία με τους κατάλληλους επαγγελματίες όπου απαιτείται. Στόχος είναι να γνωρίζετε τι αναλαμβάνετε πριν δεσμεύσετε τα χρήματά σας.
Η καλύτερη προσφορά δεν είναι πάντα η υψηλότερη ή η πιο γρήγορη. Είναι εκείνη που βασίζεται σε ελεγμένα στοιχεία, ρεαλιστικό κόστος και καθαρή εικόνα για την επόμενη ημέρα του ακινήτου.
